马年春节后，上海市成为首个优化调整楼市政策的一线城市。
2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局等五部门联合印发《关于进一步优化调整上海房地产政策的通知》，并提出了七条新举措（以下简称“沪七条”）。
《中国经营报》记者注意到，“沪七条”进一步降低了非沪籍居民家庭及单身人士的购房门槛，并优化完善了住房公积金政策和个人房产税政策。上海市相关部门表示，此次政策调整是为了服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦并满足居民合理住房需求，发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居和置换改善等需求。
在多位业内人士看来，“沪七条”新政将进一步促进上海楼市向好发展。上海易居研究院副院长严跃进表示，在2026年前两月房地产市场总体向好的背景下，此类增量政策将发挥积极效应，进一步促进房地产市场平稳健康发展。上海链家研究院负责人李根也表示，上海市此次出台的“沪七条”是精准、系统兼顾稳楼市与惠民生的重磅楼市政策。
惠及多方购房群体
此次出台的“沪七条”新政，进一步降低了多个群体的购房门槛。
“沪七条”明确，缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。而在此前，非沪籍居民购置上海外环内住房需满足连续缴纳3年及以上社会保险或个人所得税。
同时，此次新政允许在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，在外环内增购1套住房。
对于持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士而言，购房政策同样作出了调整，可以在上海市限购1套住房，无须提供缴纳社保或个税证明。
按照最新规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
严跃进表示，新政使得非沪籍家庭在上海市购房的等待成本进一步下降，并增加了非沪籍家庭在上海市购房的套数，拓宽了在上海市购房的范围，能够进一步发挥积极效应，促进上海市房地产市场平稳健康发展。
公积金“认房不认贷”
在降低购房门槛的同时，“沪七条”还对住房公积金、个人房产税等作出调整。
具体来看，上海市将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元；同时，购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高，切实提升了公积金贷款支持力度。
此外，上海市公积金贷款的适用条件也进一步放宽，落实“认房不认贷”举措。对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款，打破了传统的“认房又认贷”限制，支持居民置换改善住房。
此次新政也聚焦多子女家庭的改善型需求，将公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在最高贷款额度基础上上浮20%，进一步保障多子女家庭的改善型住房需求。
值得注意的是，上海市调整优化了个人住房房产税政策，自2026年1月1日起，沪籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
具体来看，对购房人于未成年时（或于上海个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
“沪七条”明确，购房人家庭住房情况发生变化，符合上述暂免征收个人住房房产税条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还在2026年1月1日以后多缴纳的税款。
在业内人士看来，此次出台的“沪七条”新政充分体现出上海市综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，亦符合2026年住房消费工作的相关要求。
李根表示，此次新政以梯度松绑、分区施策为核心，大幅降低新市民与刚需群体购房门槛，同步激活改善置换需求，形成“资格+资金+成本”的组合效应。“政策整体力度适度、边界清晰，既有效修复市场预期、加速二手房与新房联动循环，又坚守‘房住不炒’底线，引导需求合理释放。预计市场将迎来量升价稳、结构优化的修复窗口，刚需与改善同步受益，上海市房地产市场将更快回归平稳健康运行轨道。”
一位业内人士告诉记者，年轻购房群体看重住房品质，“沪七条”新政实施后预计将对新房市场带来积极影响。
上海易居研究院相关报告也指出，此次新政具有惠及面广、精准施策的特点。“对于即将到来的‘小阳春’关键时间点，叠加上海市既有的各类宽松政策，‘沪七条’新政将促进各类购房需求进一步释放，并和全年去库存工作紧密结合。在活跃市场交易的同时，也将促进各市场间的良性循环和健康发展，尤其是带动一二手房置换链条更加顺畅。”
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